![]() |
ИПОТЕКАВ настоящее время существует множество ипотечных программ, которые позволяют приобрести в ипотечный кредит жилье, коммерческую недвижимость, земельные участки. Для того чтобы самостоятельно выбрать подходящую именно Вам программу кредитования, придется потратить не мало времени и сил. Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение - залог. Особенности ипотечного кредита Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее, обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (A) вычисляется по формуле: A=(S * p)/(1-(1+p)^-n), где S —величина (тело) кредита, p — величина процентной ставки за период (в долях), n —количество периодов. Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются: Основания возникновения ипотеки и ее регулирование Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: Ипотека в силу закона Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях: Ипотека в силу договора Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости). Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству. Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком. Имущество, которое может быть предметом ипотеки Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оценка платежеспособности заемщика Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита. Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов П/Д - Платеж/Доход - отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период О/Д - Обязательства/Доход -отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу К/З - Кредит/Залог - отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества К/Л - Кредит/Ликвидационная стоимость - отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества. Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда. После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, индивидуальных предпринимателей и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом. Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи, есть желание сделать перепланировку, заёмщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его. Факторы, от которых зависит сумма кредита Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от: Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Аннуитетный или дифференцированный платеж История ипотеки в России – основные вехи Термин «ипотека» - греческого происхождения. Еще в Древней Греции можно было получить кредиты под залог, например, земли. Заемщик получал деньги у кредитора (ипотечный кредит) и, чтобы не возникало соблазна получить деньги под залог этого же земельного участка у других кредиторов, обязан был на участке, обремененном ипотекой, установить специальный знак (столб или камень). Этот знак оповещал, что данный участок находится в залоге, что под его залог ипотечный кредит уже получен. - 1860-е гг - возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования; Типичные вопросы и ответы по теме "ипотека" Незаконные комиссии Вопрос В процессе подготовки всех документов для оформления ипотеки выяснилось, что наш Банк берет комиссию за оформление закладной. Насколько это законно и можно ли вернуть уплаченную сумму? Ответ Закладная должна быть оформлена в силу закона "Об ипотеке", следовательно, это входит и в обязанности заемщика и в обязанности банка. Брать деньги за то, что он обязан сделать по закону, банк не имеет права. Документы для ипотеки Вопрос Какой типовой перечень документов нужен для подачи заявки на ипотеку? Ответ Оригинал паспорта и копии всех его страниц, оригинал и копия свидетельства о регистрации по месту пребывания (при наличии). Копии документов о семейном положении (при наличии). Оригиналы и копии документов об образовании. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем (все заполненные страницы). Копия трудового договора со всеми дополнительными соглашениями, заверенные работодателем. Оригиналы справок по форме 2-НДФЛ за предыдущий год и истекшие месяцы текущего года и/или заполненный запрос работодателю для подтверждения информации о получаемых доходах по форме банка с подписью и печатью, заявление-анкета (заполняется на встрече с ипотечным консультантом). Первый взнос Вопрос Хотела узнать про первоначальный взнос, можно ли без него обойтись. У нас молодая семья с маленьким ребенком, хотим улучшить жилищные условия. Ответ На сегодняшний день минимально возможный первоначальный взнос должен составлять 10% от стоимости приобретаемого жилья. При наличии материнского капитала сумма первоначального взноса может быть сокращена до 5%. У некоторых кредиторов существует программа без первоначального взноса, однако, как правило, она характеризуется повышенными процентными ставками и сокращенными сроками кредитования. Вы можете продать принадлежащую Вам квартиру и направить средства на первоначальный взнос. При этом обращаю внимание, что чем больше размер первоначального взноса, тем ниже процентная ставка по кредиту. Кому принадлежит ипотечная квартира? Вопрос Есть ли такая форма ипотеки, чтобы приобретаемая недвижимость была в собственности заемщика, а не в собственности банка? Ответ Приобретая квартиру на средства ипотечного кредита, вы становитесь собственником квартиры с момента государственной регистрации Договора купли-продажи квартиры. Т. к. для приобретения квартиры Вам предоставляется кредит, то в пользу банка-кредитора регистрируется залог. Что делать, если вдруг не смогу платить? Вопрос Если я куплю квартиру в ипотеку, и наступит какой-нибудь очередной кризис, чем мне это грозит и как избежать неприятностей? Ответ При наступлении обстоятельств, препятствующих выплате по кредиту, самое главное для заемщика, — своевременно обратиться в банк-кредитор с открытой информацией о возникших трудностях. В большинстве банков уже существуют программы, позволяющие найти оптимальный выход для клиента и банка в трудной ситуации, например, реструктуризация задолженности. Пересчет процентов Вопрос Ипотечный кредит на покупку квартиры сроком на 11 лет был выплачен за 4 года. Могу ли я потребовать от банка перерасчет процентов по кредиту? Ответ Если обязательства сторон по договору исполнены, то есть Вы полностью выплатили кредит, а банк снял обременение с квартиры, то договор исполнен. Никаких оснований для изменения существенных условий уже исполненного договора нет. Частичное досрочное погашение Вопрос Если я буду ежемесячно платить бОльшую сумму, чем по договору в 2 раза (надо 50 т.р., хочу по 100 т.р.), что будет уменьшено: сумма платежа или срок кредита? Ответ В большинстве банков в случае частичного досрочного погашения кредита уменьшается задолженность по кредиту и изменяется ежемесячный платеж. Срок кредита остается прежний. Если я поручитель по другому кредиту? Вопрос Если я являюсь поручителем по кредиту своих родителей, может ли мне быть отказано в получении ипотечного кредита? Какие еще могут быть причины отказа? Ответ При определении Вашей платежеспособности, банки, действительно, могут вычесть из совокупного дохода семьи обязательный платеж по кредиту, по которому Вы являетесь поручителем Причины отказа Вопрос Какие могут быть основные причины отказа в выдаче ипотечного кредита Ответ - Непогашенные кредиты Кем заверяется договор купли/продажи? Вопрос Скоро должен быть подписан кредитный договор. Кем должен быть заверен договор купли-продажи: банком или нотариусом или теми и другими? Ответ В настоящее время практически все договора купли-продажи заключаются в простой письменной форме с последующей государственной регистрацией. Нотариальную форму банки требуют в исключительных случаях при проведении нестандартных сделок. |
СКОРО!
СОВСЕМ СКОРО МЫ УДИВИМ ВАС НАШИМИ НОВЫМИ СОВРЕМЕННЫМИ УСЛУГАМИ И ПРЕДЛОЖЕНИЯМИ!
Сколько Вы готовы заплатить за качественную риэлторскую услугу?
|