ИПОТЕКА

В настоящее время существует множество ипотечных программ, которые позволяют приобрести в ипотечный кредит жилье, коммерческую недвижимость, земельные участки. Для того чтобы самостоятельно выбрать подходящую именно Вам программу кредитования, придется потратить не мало времени и сил. 

Мы подберем для Вас именно того кредитора, который, учитывая Ваше финансовое состояние, наличие/отсутствие тех или иных документов и особенности приобретаемого объекта недвижимости, одобрит заявку на получение ипотечного кредита на наиболее выгодных условиях.

Компания "Центр операций с недвижимостью" имеет огромное количество банков-партнеров, которые предоставляют преференции нашим клиентам (пониженные комиссии и проценты по кредиту).

Мы сэкономим Ваши деньги и время, избавим от лишних походов в банк, к страховым и оценочным компаниям, значительно упростим и ускорим процедуру получения кредита.

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку, как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.
В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение - залог.

Особенности ипотечного кредита

Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее, обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (A) вычисляется по формуле: A=(S * p)/(1-(1+p)^-n), где S —величина (тело) кредита, p — величина процентной ставки за период (в долях), n —количество периодов.
Но существуют и многие другие программы погашения. Одна из иных форм —дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце); здесь размер первого платежа (A1) таков: A1=S*(p+ 1/n). Зачастую ошибочно полагают, что достоинством этой формы платежей является меньшая сумма процентов (меньше переплата). На самом деле, главное различие состоит в перераспределении нагрузки выплат между различными периодами погашения.

Законодательство

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
- Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации";
- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях";
- Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище".

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:
- в силу закона; 
- в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:
- Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа; 
- Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;
- Продажа в кредит;
- Рента;
- Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Оценка платежеспособности заемщика

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.).

Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов

П/Д - Платеж/Доход - отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период О/Д - Обязательства/Доход -отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу К/З - Кредит/Залог - отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества К/Л - Кредит/Ликвидационная стоимость - отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, индивидуальных предпринимателей и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

Права и обязанности заёмщика

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи, есть желание сделать перепланировку, заёмщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

Факторы, от которых зависит сумма кредита

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:
- размера вашего дохода;
- срока кредитования; 
- стоимости приобретаемой недвижимости;
- размера первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения.

Основные формы погашения

- с постоянной, фиксированной процентной ставкой – «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
- фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
- переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением).

Аннуитетный или дифференцированный платеж

При аннуитентных платежах в течение всего срока погашения сумма ежемесячных платежей одинакова, при этом в начальный период погашение долга происходит медленнее, поскольку приходится выплачивать начисленные проценты по кредиту. Этот тип кредитов наиболее распространен в России.

Схема с дифференцированными платежами предполагает на первоначальном этапе выплату больших ежемесячных сумм, которые с каждым последующим разом будут становиться меньше. Погашение долга происходит равными долями в течение всего срока, но меняется сумма начисленных процентов. Общая сумма переплат в абсолютном выражении больше при аннуитетной схеме, однако, важно не забывать об инфляции особенно для долгосрочных кредитов. В условия высокой инфляции эта схема становится существенно выгоднее в контексте покупательной способности денег. Т.е. Вы сможете за весь период выплат по кредиту приобрести больше товаров и услуг.

История ипотеки в России – основные вехи

Термин «ипотека» - греческого происхождения. Еще в Древней Греции можно было получить кредиты под залог, например, земли. Заемщик получал деньги у кредитора (ипотечный кредит) и, чтобы не возникало соблазна получить деньги под залог этого же земельного участка у других кредиторов, обязан был на участке, обремененном ипотекой, установить специальный знак (столб или камень). Этот знак оповещал, что данный участок находится в залоге, что под его залог ипотечный кредит уже получен.

- 1860-е гг - возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования;
- конец 1880-х гг. - сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.;
- 1992 год - принят закон «О залоге»;
- 1994 год - вышел Указ Президента РФ Б.Н.Ельцина «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды;
- 1997 год - по инициативе российских депутатов и конгрессменов США в Госдуме была создана комиссия по развитию ипотечного кредитования в России. Было создано открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 для выполнения задач по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России в рамках федеральной целевой программы "Свой дом";
- 1998 год - принят закон «Об ипотеке»;
- 2000 год - по инициативе депутатов Государственной думы и операторов ипотечного рынка была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Главная задача МАИФ – обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях участия своих членов в формировании и проведении государственной политики в области развития рынка доступного жилья;
- 2002-2003 гг.- формирование двухуровневой модели ипотечного рынка. На первом уровне –коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором – АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы;
- 2010 год - утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

Типичные вопросы и ответы по теме "ипотека"

Незаконные комиссии

Вопрос

В процессе подготовки всех документов для оформления ипотеки выяснилось, что наш Банк берет комиссию за оформление закладной. Насколько это законно и можно ли вернуть уплаченную сумму?

Ответ

Закладная должна быть оформлена в силу закона "Об ипотеке", следовательно, это входит и в обязанности заемщика и в обязанности банка. Брать деньги за то, что он обязан сделать по закону, банк не имеет права.

Документы для ипотеки

Вопрос

Какой типовой перечень документов нужен для подачи заявки на ипотеку?

Ответ

Оригинал паспорта и копии всех его страниц, оригинал и копия свидетельства о регистрации по месту пребывания (при наличии). Копии документов о семейном положении (при наличии). Оригиналы и копии документов об образовании. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем (все заполненные страницы). Копия трудового договора со всеми дополнительными соглашениями, заверенные работодателем. Оригиналы справок по форме 2-НДФЛ за предыдущий год и истекшие месяцы текущего года и/или заполненный запрос работодателю для подтверждения информации о получаемых доходах по форме банка с подписью и печатью, заявление-анкета (заполняется на встрече с ипотечным консультантом).

Первый взнос

Вопрос

Хотела узнать про первоначальный взнос, можно ли без него обойтись. У нас молодая семья с маленьким ребенком, хотим улучшить жилищные условия.

Ответ

На сегодняшний день минимально возможный первоначальный взнос должен составлять 10% от стоимости приобретаемого жилья. При наличии материнского капитала сумма первоначального взноса может быть сокращена до 5%. У некоторых кредиторов существует программа без первоначального взноса, однако, как правило, она характеризуется повышенными процентными ставками и сокращенными сроками кредитования. Вы можете продать принадлежащую Вам квартиру и направить средства на первоначальный взнос. При этом обращаю внимание, что чем больше размер первоначального взноса, тем ниже процентная ставка по кредиту.

Кому принадлежит ипотечная квартира?

Вопрос

Есть ли такая форма ипотеки, чтобы приобретаемая недвижимость была в собственности заемщика, а не в собственности банка?

Ответ

Приобретая квартиру на средства ипотечного кредита, вы становитесь собственником квартиры с момента государственной регистрации Договора купли-продажи квартиры. Т. к. для приобретения квартиры Вам предоставляется кредит, то в пользу банка-кредитора регистрируется залог.

Что делать, если вдруг не смогу платить?

Вопрос

Если я куплю квартиру в ипотеку, и наступит какой-нибудь очередной кризис, чем мне это грозит и как избежать неприятностей?

Ответ

При наступлении обстоятельств, препятствующих выплате по кредиту, самое главное для заемщика, — своевременно обратиться в банк-кредитор с открытой информацией о возникших трудностях. В большинстве банков уже существуют программы, позволяющие найти оптимальный выход для клиента и банка в трудной ситуации, например, реструктуризация задолженности.

Пересчет процентов

Вопрос

Ипотечный кредит на покупку квартиры сроком на 11 лет был выплачен за 4 года. Могу ли я потребовать от банка перерасчет процентов по кредиту?

Ответ

Если обязательства сторон по договору исполнены, то есть Вы полностью выплатили кредит, а банк снял обременение с квартиры, то договор исполнен. Никаких оснований для изменения существенных условий уже исполненного договора нет.

Частичное досрочное погашение

Вопрос

Если я буду ежемесячно платить бОльшую сумму, чем по договору в 2 раза (надо 50 т.р., хочу по 100 т.р.), что будет уменьшено: сумма платежа или срок кредита?

Ответ

В большинстве банков в случае частичного досрочного погашения кредита уменьшается задолженность по кредиту и изменяется ежемесячный платеж. Срок кредита остается прежний.

Если я поручитель по другому кредиту?

Вопрос

Если я являюсь поручителем по кредиту своих родителей, может ли мне быть отказано в получении ипотечного кредита? Какие еще могут быть причины отказа?

Ответ

При определении Вашей платежеспособности, банки, действительно, могут вычесть из совокупного дохода семьи обязательный платеж по кредиту, по которому Вы являетесь поручителем

Причины отказа

Вопрос

Какие могут быть основные причины отказа в выдаче ипотечного кредита

Ответ

- Непогашенные кредиты
- Плохая кредитная история
- Отсутствие постоянного источника дохода / недостаточный доход
- Отсутствие регистрации по месту выдачи кредита
- Поручительство по другим кредитам
- Ошибки в документах или фальсифицированные данные

Кем заверяется договор купли/продажи?

Вопрос

Скоро должен быть подписан кредитный договор. Кем должен быть заверен договор купли-продажи: банком или нотариусом или теми и другими?

Ответ

В настоящее время практически все договора купли-продажи заключаются в простой письменной форме с последующей государственной регистрацией. Нотариальную форму банки требуют в исключительных случаях при проведении нестандартных сделок.